공인중개사란? : 시험일정 난이도 현실 비전 합격률 등 모든 것

부동산 가격이 폭등하면서 올해 공인중개사 시험 응시자가 역대 최고를 기록했다는 기사가 연이어 보도되었습니다. 아울러, 부동산 수수료가 절반으로 줄어든다는 등 여러 변화가 있으면서 전반적으로 뒤숭숭한 분위기인데요, 구체적으로 공인중개사가 어떠한 일을 하고 앞으로 비전은 어떨지 등 전반적인 부분을 짚어보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 공인중개사란?

- 법적 정의 : 공인중개사는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물권 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위 수행하는 자격이다.

- 공인 중개사법 : 부단 중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 함

→ 쉽게 말해 옛날로 치면 복덕방, 오늘날의 부동산 사무소에서 행하는 업을 수행할 수 있도록 하는 자격증으로 이해하면 되겠습니다. 시험 난이도가 있는 편으로, 자격증의 대여가 빈번했으나 오늘날에는 관련 처벌이 엄격해짐에 따라 근절되어 가고 있으며(징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금), 응시자가 나날이 느는 것도 이에 대한 반증이라 할 수 있습니다.

 

2. 응시자격

- 제한없음

- 단, 아래의 경우는 제외

 가. 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자

 나. 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

 다. 시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시, 군, 구)으로 문의

 

3. 시험일정

구분	접수기간	시험일정	의견제시기간	합격자 발표기간
21년 32회 1차	(일반접수)21.08.09.~.08.13. (특별접수) 21.10.14~10.15.	21.10.30.	21.10.30~21.11.05	21.12.01~
21년 32회 2차	(일반접수)21.08.09.~.08.13. (특별접수) 21.10.14~10.15.	21.10.30	21.10.30~21.11.05	21.12.01~

※ 시험은 1년에 한 번 치러지며 시험일은 연중 비슷하기 때문에 추후 응시자도 위의 일정을 대략적으로 참고 요망

 

4. 시험과목 및 배점

구분	시험과목	문항수	시험기간	시험방법
제1차시험 1교시 (2과목)	1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정	과목당 40문항 (1번~80번)	100분 (09:30~80번)	객관식 5지선택형
제2차시험 1교시 (2과목)	1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 2. 부동산공법 중 부동산주액에 관련되는 규정	과목당 40문항 (1번~80번)	100분 (13:00~14:40)
제2차시험 2교시 (1과목)	1. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법류) 및 부동산 관련 세법	40문항 (1번~80번)	50분 (15:30~16:20)

 

5. 시험과목 및 출제비율

구분	시험과목	시험범위	출제비율
제1차 1교시 (2과목)	1. 부산산학개론	1. 부동산학개론	85% 내외
		2. 부동산감정평가론	15% 내외
	2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정	1. 민법의 범위 1) 총칙 중 법률행위 2) 질권을 제외한 물권법 3) 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차	85% 내외
		2. 민사특별법의 범위 1) 주택임대차보호법 2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 3) 가등기담보 등에 관한 법률 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 5) 상가건물 임대차보호법	15% 내외
제2차 1교시 (2과목)	1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무	1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률	70% 내외
		3. 중개실무	30% 내외
	2. 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정	1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률	30% 내외
		2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법	30% 내외
		4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법	40% 내외
제2차 2교시 (1과목)	1. 부동산공시에 관한 법령 (부동산등깁법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법	1. 부동산등기법	30% 내외
		2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절 및 제3장	30% 내외
		3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)	30% 내외

※ 부동산학개론의 시험 범위 세부내역

구분	목적
1. 부동산학 개론	1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)
2. 부동산학 각론	1) 부동산경제론	1. 부동산의 수요와 공급 2. 부동산 가격이론 3. 부동산의 경기변동
	2) 부동산시장론	1. 부동산시장 2. 입지 및 공간구조론
	3) 부동산정책론	1. 부동산정책의 의의 및 기능 2. 토지정책 3. 주택정책 4. 부동산 조세정책
	4) 부동산투자론	1. 부동산투자 이론 2. 부동산 투자분석 및 기법
	5)  부동산금융론	1. 부동산 금융증권론
	6)  부동산개발 및 관리론	1. 부동산 이용 및 개발 2. 부동산 관리 3. 부동산 마케팅
부동산 감정평가론	1. 감정평가의 기초이론 2. 감정평가방식 3. 부동산가격 공시제도

 

6. 합격기준

구분	합격결정기준
1차 시험	매 과목 100점 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 0점 이상 득점한 자
2차 시험	매 과목 100점 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 0점 이상 득점한 자

 

7. 응시수수료

1차 : 13,700원

2차 : 15,300원

1,2차 동시 응시자 : 28,000원

 

8. 취득방법

 - 원서접수방법

 1. 인터넷 : 큐넷(Q-net)

 2. 현장접수 : 공단 지역본부 및 지사에서 인터넷 접수 도우미 서비스를 제공받을 수 있으며, 내방 시에는 반명함판 사진 1매, 전자결재 수단(신용카드, 계좌이체, 가상계좌) 준비

<출처 : 큐넷>

 

9. 공인중개사 비전

<공인중개사 시험 대상자>

(단위 : 명)

구분	2020년	2021년	증감
계	343,011	408,492	65,481 ↑
1차 시험	213,936	253,542	39,606 ↑
2차 시험	129,075	154,950	25,875 ↑

 '수수료가 반으로 줄어들었다' '앞으로 부동산이 침제기에 도래할 것이다'라는 등 이야기가 많지만 실상은 통계자료 하나가 모든 것을 대변합니다. 이번 공인중개사 시험 대상자를 보면 40만 명을 돌파했는데요, 이는 작년보다 6.5만 명 증가한 숫자로 시험 창설이래 최대 인원이라 할 수 있습니다. 많은 사람이 모이는 곳에는 이유가 있는 법이죠. 부동산을 거래하려면 전문 자격이 필요하다는 점, 앞으로도 대한민국 정서상 내 집 마련의 꿈은 사라지지 않을 것이란 믿음, 아파트를 비롯한 부족한 부동산 현황 등이 복합적으로 빚어낸 결과라 할 수 있습니다. 이러한 점을 볼 때 앞으로도 공인중개사에 대한 비전은 (부침은 있되) 나날이 좋아질 것으로 예상합니다.

 참고로, 접수 연령대를 살펴보면 30대 및 40대가 각각 약 12만 명 접수하였습니다. 취업난이 심각하기 때문에 젊은 층의 응시가 늘었는데요. 한때 정년퇴직자의 필수코스라 불렸던 공인중개사지만 이제는 정말 옛날 말이 되었다는 현실이 실감 나네요.

 2022년부터는 상대평가로 전환되는 것도 큰 이슈입니다. 공인중개사가 너무 많기 때문에 합격자 인원을 제한하겠다는 것이죠. 결과는 어떻게 될까요? 공인중개사의 위상이 더욱 높아질 것이 자명합니다. (참고로, 16~20년 1차 합격률은 약 20% 내외, 2차 합격률은 25% 내외) 아울러, 공인중개사협회의 지위도 나날이 높아져 갖고 있는 힘을 쉽게 놓아줄 리도 만무합니다.

 

10. 따야 하나 말아야 하나?

 사실 이 글을 보고 계시다면 이미 답은 정해져 있습니다. 적어도 시험에 대해 관심이 있다는 것이며, 시험을 한 번쯤은 고려해 보았다는 것이죠. 할지 말지 고민이라면 하는 것이 맞습니다. 한 때 절친과 밥을 먹다가 부동산 이야기를 한 적이 있었는데 제가 '공인중개사 너무 많지 않냐'라고 하자 친구가 대답하더군요. '그거와 관계없이 다시 호황이 와도 넌 아무것도 할 수 있는 게 없어. 할지 말지는 자격이 있는 사람, 공인중개사만 할 수 있는 말이야" 가슴이 뜨끔하더군요.

 

합격팁

하나. 어떤 시험이든 한 번에 합격하는 것이 중요합니다. 따라서 에듀윌이나 해커스 등 우리가 잘 알고 있는 유명한 곳을 이용하는 것이 실패하지 않는 하나의 방법임을 알려드립니다. 검증된 곳에는 이유가 있습니다. 또한 이런 대형 학원에서는 거의 365일 이벤트를 진행하니 국비지원이나, 교재, 할인이나 이벤트북을 제공하는지도 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

둘. 바로 시작하세요. 다이어트에 대해 고민하고 알아보는 것과 실제 다이어트를 하는 것은 전혀 다릅니다. 적어도 이 글을 보고 계시다면 시험에 관심이 있으실 텐데요, 미루지 말고 지금 시작하세요. '실행력'이 합격과 성공의 척도입니다. 건승을 기원합니다.